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Erläuterungen

zu den Berechnungen

Kapitalwertmethode

Relevant für eine Modernisierungsentscheidung ist der Kapitalwert. Um ihn zu ermitteln, werden alle Zahlungen, die nach dem Zeitpunkt der Realisierung anfallen, zum Kalkulationszinssatz abgezinst. Man erhält so den Barwert der Zahlungsein- und ausgänge, von dem die Anfangsinvestition abgezogen werden muss. Ist der so erhaltene Kapitalwert der Investition positiv, lohnt sich die Investition. Für die Berechnung des Kapitalwertes einer energetischen Modernisierung im Gebäudebestand müssen festgelegt bzw. ermittelt werden:

  • der Kalkulationszinssatz des Investors, der Betrachtungszeitraum sowie eine allgemeine Inflationsrate nominal,
  • die mit der Investition verbundenen Ein- und Ausgänge von Zahlungen im Variantenvergleich und
  • die gesamten Investitionskosten unter Einbezug von aktuell verfügbaren öffentlichen Fördermitteln

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Zahlungseingänge

Modernisierungsbedingte zusätzliche Mieteinnahmen ergeben sich aus der Differenz zwischen den Mieteinnahmen des nicht modernisierten und des energetisch modernisierten Gebäudes.

Entscheidend für die Einnahmen des Vermieters sind die Höhe und die zeitliche Entwicklung der zusätzlichen Mieteinnahmen.

Mieterhöhungsmöglichkeiten bestehen für den Investor aufgrund der §§ 558 (Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) und 559 BGB. Da energietechnische Modernisierungen in der Regel im Mietspiegel nicht abgebildet sind, bleibt dem Investor lediglich eine Erhöhung der Miete auf Basis § 559 BGB durch den Wohnwertverbesserungszuschlag (11 %) bzw. eine Erhöhung um das Doppelte der Energiekosteneinsparung. Darüber hinaus ist es notwendig, einen Mietanstieg im Zeitverlauf zu berücksichtigen.

 

Zahlungsausgänge

Sie setzen sich zusammen aus dem eingesetzten Eigenkapital, den Zins- und Tilgungszahlungen, den Steuerzahlungen sowie den Zahlungen für Verwaltung und Instandhaltung.

Häufig werden energiesparende Maßnahmen im Mietwohnungsbau im Wesentlichen fremdfinanziert. Der geringere Eigenkapitalanteil entspricht bei der Berechnung des Kapitalwertes der Anfangsauszahlung.

Die Rentabilität der Modernisierung hängt wesentlich vom gewählten Zins ab, der im Zeitablauf unterschiedlich ausfallen kann. Mit fördermitteloptimierten Energiesparkonzepten von EKONZEPT werden verfügbare öffentliche Fördermittel voll ausgeschöpft. Die Tilgung aller Darlehen sollte so gewählt werden, dass sie nach Ablauf des Betrachtungszeitraums zurückgezahlt sind.

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Steuerliche Aspekte

Die mit der Modernisierung verbundenen Steuerzahlungen ergeben sich aus den zusätzlichen Mieteinnahmen und Absetzungsmöglichkeiten. Absetzbar sind:

  • Erhaltungsaufwendungen,
  • Abschreibungen der nachträglichen Herstellungskosten,
  • Finanzierungsnebenkosten und
  • Zinszahlungen.

Grundsätzlich gilt je mehr Steuern Sie zu bezahlen haben, desto beser lässt sich eine Energiesparinvestition darstellen (gilt nicht für privat genutzte Wohnflächen).

 

Sowieso-Kosten - Instandsetzungskosten

Für eine Kapitalwertbetrachtung muss man die Gesamtinvestitionskosten der energetischen Modernisierung ermitteln. Davon müssen die "Ohnehin-Kosten" oder auch "Sowieso-Kosten", die auch bei einer reinen Instandsetzungsmaßnahme - in unserem Beispiel ein neuer Putz und ein neuer Anstrich - angefallen wären, wie die Kosten für das Gerüst, die Baustelleneinrichtung, die Abdeckung von Dachflächen usw. abgezogen werden. Zu beachten ist weiterhin, dass die Berechnungsgrundlage für mögliche Mieterhöhungen immer die tatsächlich für die Modernisierung aufgewendeten Kosten sind.

Fällige Instandsetzungskosten gehören nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten und müssen daher von den Gesamtkosten abgezogen werden.

Ob und in welchem Umfang Instandsetzungskosten berücksichtigt werden müssen, hängt vom Erhaltungszustand des Gebäudes ab und lassen sich auch in Abhängigkeit vom Baualter nicht allgemeingültig angeben. Werden beispielsweise morsche Einscheiben-Holzfenster durch Wärmeschutz-Fenster ersetzt, dürfen nur die um die fiktiven Instandsetzungskosten reduzierten Gesamtkosten mieterhöhend angesetzt werden. Werden dagegen gut erhaltene Einscheiben-Holzfenster mit Wärmeschutzglas saniert (Rahmen und Flügel bleiben erhalten - nur neue "Scheiben" werden eingesetzt und die Dichtungen erneuert), sind die Gesamtkosten in voller Höhe umlagefähig.


Erstellt: 11.01.2011